冯仑:房地产投资的几个新机会

寻仓记冯仑 2023-04-17 14:33:10
住宅开发现在进入到减速、减价、减量的时代,非住宅能做什么?我觉得物流仓储可以做,但需要注意「空间产品化、产品品牌化、品牌资本化」这个概念。

冯仑:房地产投资的几个新机会


冯仑风马牛


1问:


冯叔,您之前提到过房地产进入后开发时代,住宅开发也进入到减速、减价、减量的时代。那么在后开发时代,房地产公司应该怎样来发展业务?


冯叔:

住宅开发现在进入到减速、减价、减量的时代,非住宅能做什么?我觉得物流仓储可以做,但需要注意「空间产品化、产品品牌化、品牌资本化」这个概念。


目前物流仓储比较火的是三类产品。


一是智能仓储。现在这类产品不错,回报率也高。比如说,智能仓库配合电商,最好是多层双坡道智能仓储,你盖得高一点,容积率高一点,占地少一点,然后双坡道,一坡道上,一坡道下,最后智能化管理,牙刷、针头线脑都能找到,能够送出去。而且智能仓储做好了,你还可以把它卖给物流企业。


二是数据中心。目前数据中心比较难做,因为需要很多牌照,而且还要保证数据安全。所以数据中心虽然投资回报率很高,但可能很多普通老百姓做不了。


三是冷链仓储。冷链仓储现在要求比较高,但租金回报非常好。比如说,大家都喜欢吃猪肉,但猪肉怎么从养猪的地方,运到我们这里?那就一定要经过城市周边的冷链仓储。随着消费升级,生活水平提高,我们对生鲜的要求也会越来越高,冷链仓库的租金也会不断上涨。


总之,随着经济的增长,生活水平的提高,智能仓储、数据中心、冷链仓储这三种业态适合房地产企业去投资。


2问:


投资写字楼需要注意什么?


冯叔:


如果按租金回报率来算,写字楼只能在全国GDP排名前十的城市做。另外这些城市只有一个CBD,如果有3个CBD,那一定是骗人的。比如说,老牌城市维也纳,经济增长就算翻倍,也只有七八栋写字楼左右。纽约发展了二百年,100米以上的写字楼也只有400多栋。所以写字楼不能多做。


上海浦东现在是国内最发达的地方,但陆家嘴也只有30多栋写字楼。千万别以为写字楼在哪都能做,事实上投资写字楼只有那么几个地方。所以要在国内前十大城市商业最集中的地方投资写字楼,如果有这个机会,你可以做,如果没有机会,你暂时也不要做。


另外,写字楼业态在朝着三个方向发生变化。一是小型分散化。灵活办公,即时办公,多点办公,网络办公,居家办公等各种办公形式多了以后,大家对空间的需求就不再像以前集中办公那么高。


二是写字楼在不断发展升级。比如说,大型写字楼已经由第一代、第二代、第三代进入到第四代,给大家提供各种高品质服务。


三是写字楼已经开始有专业的物业管理公司。比如说,很多公司盖了写字楼,他们会把写字楼交给专业的团队来运营。



3问:


ChatGPT将对房地产行业有什么影响?


冯叔:


科技对房地产行业的影响会越来越大,特别是ChatGPT,再加上人工智能技术,都会对公司系统、服务、制造等产生影响。比如说,最近有一家股价逆势上涨的公司广联达,他们的BIM系统,在施工建设领域做得特别好,所以科技对房地产行业特别重要。


主编|王滔 编审|陈润江 顾问|王淑琪

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